Plusvalía residencial resiste a las lluvias al norte de Saltillo

Miguel Villarello, Jessica Rosales y Raúl R. de Santiago

Las recientes inundaciones en el norte de Saltillo han puesto en el centro del debate el futuro del mercado inmobiliario en esta zona de la ciudad. Los daños por agua en desarrollos habitacionales han generado incertidumbre entre propietarios e inversionistas sobre el comportamiento de la plusvalía en sus propiedades.

Adrián Ortiz, contador público retirado y experto en finanzas, ofrece una perspectiva que busca tranquilizar al mercado: “El valor no se deteriora. Simplemente no va a seguir subiendo de precio, no va a seguir ganando plusvalía”. Esta declaración sugiere un escenario de estancamiento temporal más que una caída dramática en los precios del sector.

Para propietarios que consideren vender sus inmuebles debido a los riesgos de inundación, las perspectivas no son completamente desalentadoras. Según el análisis del experto en finanzas, una propiedad valuada en 5 millones de pesos no necesariamente tendrá que venderse por debajo de su valor de mercado. “El valor no se deteriora. Simplemente no va a seguir subiendo de precio, no va a seguir ganando plusvalía”, explica.

Reconoce que los propietarios no tendrán que recurrir a ventas de liquidación o “con muerto tendido”, como se conoce coloquialmente a las ventas forzosas por debajo del valor real.

Por su parte, Jorge del Bosque de la Peña, desarrollador y constructor, fue categórico al hablar sobre la pérdida de plusvalía en viviendas del norte de Saltillo afectadas por crecientes de arroyos: “Veo muy remoto que vaya a haber una minusvalía”.

Sin embargo, enfatizó la necesidad de invertir en infraestructura hidráulica. “Es muy importante que los desarrolladores y las autoridades estatales y municipales inviertan en infraestructura hidráulica”, indicó, explicando que las inundaciones provienen de diferentes direcciones debido a que “estamos rodeados de montañas y entonces baja agua por el sur, por el oriente y por el sur oriente”.

Pólizas de seguros por daños podrían incrementarse

Un aspecto que sí experimentará cambios significativos será el sector asegurador. Las compañías de seguros inevitablemente ajustarán sus primas para reflejar el mayor riesgo que representan las propiedades en zonas propensas a inundaciones.

“Las aseguradoras van a aumentar sus precios, las primas de seguros van a ser mucho más altas”, advierte el economista Adrián Ortiz, comparando lo que ocurre con el comportamiento de los seguros de gastos médicos mayores, donde las primas se incrementan conforme aumenta el riesgo. “A mayores daños, a mayores pagos de daños van a encarecer las primas de seguros. Eso es una realidad.”

Ante esta situación, el experto recomienda a los afectados no tomar decisiones precipitadas de venta, sino más bien ejercer presión sobre constructoras y desarrolladores para que cumplan con sus responsabilidades. “Simplemente pedir que les cumplan, que les reparen, que les corrijan los errores”, sugiere como la estrategia más viable.

El sector inmobiliario del norte de Saltillo enfrenta un período de ajuste donde la calidad constructiva y la resistencia a fenómenos climáticos se volverán factores determinantes en la valuación de propiedades. Mientras que los valores actuales podrían mantenerse estables, el crecimiento futuro dependerá de la capacidad de la industria para adaptarse a estos nuevos desafíos climáticos.

Desarrollador recomienda vivienda vertical para prevenir afectaciones

El desarrollador y constructor Jorge del Bosque de la Peña recomendó apostar por la vivienda vertical como alternativa para prevenir las afectaciones por inundaciones, pero con limitaciones específicas en altura y una estricta regulación de permisos en zonas de riesgo.

Ante los problemas recurrentes de inundaciones en Saltillo, enfatizó que “lo recomendable es que la ciudad ya no crezca horizontalmente, sino que crezca verticalmente”. Esta recomendación surge como respuesta a la problemática del encarecimiento de la tierra, que está obligando a construir viviendas “más lejos” de la zona urbana.

Advirtió que esta expansión horizontal “va contra el tejido social y va contra la integración de la ciudad”, por lo que considera necesario “buscar esquemas” alternativos de construcción.

Sin embargo, estableció parámetros específicos para este tipo de construcción. “La vivienda vertical para la vivienda económica no debe ser de más de tres pisos”, recomendó, explicando las limitaciones técnicas y de seguridad que justifican esta restricción.

“Los bomberos no tienen para más de seis (pisos)”, señaló, además de mencionar que las construcciones más altas requieren elevadores, lo que encarece significativamente el proyecto y lo vuelve inviable para vivienda económica.

Hizo especial énfasis en la necesidad de contar con una legislación adecuada para el manejo de condominios. “Es muy importante manejar una buena ley para manejar los condominios horizontales, porque si no fracasan”, advirtió.

Del Bosque citó como ejemplo negativo el proyecto de la Herradura, que “fracasó” a pesar de haber “nacido con muy buenas intenciones”. “Si no hay una legislación sobre el tema de condominio, pues va a ser muy difícil que funcione y que prosperen los proyectos”, explicó.

La recomendación más contundente del experto fue “El llamado es que la autoridad no otorgue permisos en zonas de riesgo”, y como solución integral, recomendó que “los desarrolladores y las autoridades estatales y municipales inviertan en infraestructura hidráulica”.

Concluyó que la combinación de vivienda vertical controlada, legislación adecuada, prohibición de construcción en zonas de riesgo e inversión en infraestructura hidráulica son las claves para prevenir futuras afectaciones por lluvias en la ciudad.

Arroyo El Cuatro: Proyecto de canalización que protegerá colonias como Capellanía, Nogal del Campestre y Loma Blanca

El norte de Saltillo ha vivido históricamente el problema de las inundaciones debido a que todos los escurrimientos provenientes del sur de la ciudad convergen en esta zona. La solución que plantea el municipio pasa por el proyecto de canalización del Arroyo El Cuatro, una obra que requiere una inversión de 450 millones de pesos tan solo en su primera etapa.

Antonio Nerio Maltos, director de Obras Públicas de Saltillo, explica que el problema de las inundaciones en el norte se debe a que “históricamente en el norte se desembocaban en huertas nogaleras que se extendían y que de una manera laminar, se perdía el agua, se infiltraba en el subsuelo”.

Sin embargo, el crecimiento urbano cambió esta dinámica natural. “Ya no hay esa infiltración por todo tanto desarrollo, mucha vivienda en todos lados, no nada más en el norte; en el sur, en el poniente, en el oriente. Y entonces, el agua busca su camino, busca un cauce”, señala el funcionario.

La Comisión Nacional del Agua autorizó un nuevo trazo para el Arroyo El Cuatro, debido a que “el trazo original era así, en lo que es, son ahora las colonias Capellanía, Nogal del Campestre, Loma Blanca, el Country, ahí se extendía el agua y se infiltraba y se perdía”.

El nuevo cauce busca terrenos que no estén tan desarrollados. “Se buscaron terrenos que no estuvieran tan afectados, que todavía no estuvieran desarrollados”, explica Nerio Maltos, quien añade que actualmente están “tratando con los propietarios de esos terrenos para poder indemnizar de alguna manera y utilizar ya un nuevo cauce”.

El proyecto se ejecutará por etapas, iniciando “de abajo hacia arriba”. La primera fase contempla la canalización “de donde está la avenida Musa hasta al arroyo Ceballos, atrás del Campestre, atrás del country, canalizarlo en el nuevo trazo”.

Esta primera etapa tiene un costo de 450 millones de pesos, recursos que están siendo gestionados con apoyo del gobierno estatal. “Nos está apoyando el gobierno del estado, el gobernador fue alcalde, sabe de la situación, y el municipio, por supuesto, y buscando recursos con la Federación”, detalla.

El proyecto del Arroyo El Cuatro forma parte de una estrategia integral que incluye la construcción de “canales pluviales o colectores pluviales pequeños que van a estar ayudando, van a estar aportando a que haya menos inundaciones en las colonias”.

Sin embargo, advierte que esta solución generará más caudal en los arroyos principales: “esto va a provocar que los arroyos que ya tienen su cauce muy bien definido, el Ceballos, el Arroyo Blanco, el Cuatro, lleven más caudal”.

Por ello, el municipio trabaja para “que se puedan intervenir estos arroyos, canalizar,  ampliar el cajón y vaya mejorando todo el sistema hidráulico, todo el sistema pluvial en la ciudad”.

Destaca que trabajan “muy de la mano con desarrollo urbano del municipio para no autorizar ninguna construcción, ningún desarrollo residencial, habitacional, ni ninguna construcción, si no está hecho un estudio hidráulico adecuado que garantice que no traerá problemas”.

Obras Públicas valida los estudios hidráulicos para los permisos de construcción, siendo “muy estrictos en ese sentido” para evitar afectaciones futuras.

Se muestra optimista sobre el avance del proyecto: “yo siento, estoy seguro que vamos en el camino correcto”, aunque reconoce que el ritmo dependerá de la disponibilidad de recursos.

IP urge acelerar cbras hidráulicas ante daños por topografía de Saltillo

El sector empresarial de Saltillo hizo un llamado urgente para acelerar las obras de infraestructura hidráulica, ante los constantes daños que provoca la topografía natural de la ciudad, donde las lluvias del sur impactan directamente en la zona norte, afectando viviendas, comercios e industrias.

“La zona sur por estar alto, realmente aunque no llueva acá en la norte llueva allá y nos pega acá”, explicó Eduardo Garza, secretario de la Unión de Organismos Empresariales de la Región Sureste, quien considera que esta característica geográfica convierte cada temporada de lluvias en una emergencia para miles de familias y negocios.

Para la Iniciativa Privada, la falta de infraestructura hidráulica adecuada representa pérdidas económicas millonarias cada temporada de lluvias. Las vialidades principales se vuelven intransitables, las zonas industriales sufren afectaciones y el comercio se paraliza cuando las colonias del norte quedan bajo el agua.

“El tema de la lluvia es algo que todo mundo está tratando”, señaló Garza, quien ve en la topografía de Saltillo el principal desafío que debe enfrentar el desarrollo urbano de la ciudad.

La geografía natural hace que todos los escurrimientos converjan hacia la zona norte, donde colonias como Capellanía, Nogal del Campestre, Loma Blanca y el Country se convierten en receptores de toda el agua que baja de las partes altas.

Los empresarios señalan como ejemplo exitoso el colector pluvial de la calle Abasolo, una obra que ha demostrado durante más de una década su efectividad para drenar el agua pluvial, aunque actualmente presenta daños en la carpeta asfáltica.

“Una de las cosas que ha estado funcionando bien y que se hizo hace varios años, precisamente fue el colector pluvial de la calle de Abasolo”, destacó. “Aunque ahorita se dañó la carpeta, la verdad es que la humedad, el agua levanta el pavimento, pero realmente el drenaje pluvial está funcionando.”

Esta experiencia exitosa refuerza la posición empresarial que “eso debemos hacerlo en varias partes de la ciudad”, expandiendo la red de drenaje pluvial para enfrentar los desafíos topográficos.

El sector privado considera que Saltillo no puede seguir esperando a que las lluvias extraordinarias evidencien la falta de infraestructura. Cada temporada de lluvias se convierte en una prueba de fuego para una ciudad que crece hacia zonas vulnerables sin la infraestructura hidráulica necesaria.

“Esperemos que le demos prontitud a que se haga”, insistió, refiriéndose no solo al proyecto del Arroyo El Cuatro, sino a una estrategia integral que atienda la vulnerabilidad estructural de la ciudad.

El sector empresarial considera que la topografía de Saltillo no va a cambiar, pero sí puede modificarse la infraestructura para adaptarse a esta realidad geográfica. Cada día que pasa sin obras hidráulicas integrales es un día más de vulnerabilidad para miles de familias y cientos de empresas.